Jardin privatif, grande hauteur sous plafond, matériaux d'exception : comment certains propriétaires tentent de contourner l'encadrement des loyers à Bordeaux

Depuis 2022, la ville de Bordeaux prend part à l'expérimentation de l'encadrement des loyers. Un dispositif que certains propriétaires tentent de détourner en invoquant des critères exceptionnels, pas forcément justifiés.

C'est aussi la rentrée pour l'immobilier et les difficultés qui vont avec : galères de déménagement, appartements en mauvais état... et loyers trop onéreux.
Dans de nombreuses villes du territoire national, une expérimentation sur l'encadrement des loyers a été mise en place. Ceux-ci ne peuvent plus excéder un certain montant, en fonction de leur surface, des prestations et de l'emplacement. Mais ce dispositif n'est pas toujours respecté : en France, 37% des annonces dépassent les plafonds légaux de l'encadrement des loyers, soit quatre annonces sur dix. Des chiffres en hausse de 5 points par rapport à 2025 d'après le baromètre de la Fondation pour le logement. Même si ce chiffre est en baisse à Bordeaux depuis la mise en place de l'encadrement des loyers en 2022, la ville subit encore 17% de dépassement cette année.

37% des biens qui étaient recensés ne respectaient pas l'encadrement des loyers à Bordeaux en 2023

Margault Deschenes

Directrice de la Fondation pour le logement Aquitaine

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Les dérives de l'encadrement des loyers en baisse à Bordeaux • ©France 3 Aquitaine

Des parcs locatifs vides

L'encadrement des loyers vise à plafonner les loyers pour protéger les locataires dans les zones tendues. Seulement, avec ce dispositif, certains propriétaires se retrouvent obligés de vendre leur bien. La baisse des loyers ne leur permet pas de gagner assez d'argent pour rembourser leur crédit. "Sur tous les appartements qui reviennent à la location, j'en ai un sur quatre qui part à la vente, parce qu'il ne peut plus rentrer financièrement dans les dépenses des propriétaires", explique Valentine Domenges, directrice de l'agence Citya Atlantis. Conséquence : les parcs locatifs se vident et des biens initialement prévus à la location se retrouvent vacants ou en vente sur des sites d'achat revente entre particuliers.

On se retrouve avec des parcs locatifs vides parce qu'ils sont mis à la vente

Valentine Domenges

Directrice de l'agence Citya Atlantis

Des dérogations qui peuvent coûter cher

Pour éviter de vendre leur bien, certains propriétaires tentent de décrocher un complément de loyer en dérogeant au dispositif d'encadrement des loyers. Ils déclarent des critères exceptionnels : un jardin privatif, une grande hauteur sous plafond, une vue hors du commun ou une grande terrasse. "Quand les propriétaires font des travaux, j'entends qu'ils ont utilisé certains matériaux pour faire de la belle rénovation, mais ce n'est pas de l'appréciation personnelle, il y a des critères bien définis", insiste Valentine Domenges. Si les critères exceptionnels ne sont pas respectés, les locataires disposent de trois mois après la signature du bail pour saisir la commission de conciliation et faire valoir leur droit.

Frauder n'est pas sans risque : les logements soumis à l'encadrement des loyers peuvent faire l'objet d'un contrôle. "S'il y a un contrôle de l'administration fiscale, je peux perdre ma carte professionnelle pour pouvoir exercer, on respecte scrupuleusement l'encadrement des loyers ", assure l'agent immobilier. Une mesure presque exclusivement préventive puisque Valentine Domenges n'a jamais été soumise à un contrôle en quatre ans dispositif avec près de 550 locations par an dans son portefeuille.

La proposition de loi est pour l'instant sur la sellette, le Sénat doit débattre de la reconduite du dispositif le 21 octobre 2026, soit deux mois avant la fin de l'expérimentation.